פסק-דין בתיק ו"ע 7151-05-10

1. עניינו של ערר זה בשאלה אם בעסקה משנת 2003 שדווחה למשיב בשנת 2008, מדובר בדירת מגורים מזכה. אם כן הרי שהעוררים פטורים ממס, ואם לאו - האם העוררים זכאים לניכוי הוצאות מן השבח, לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: " החוק", או " חוק מיסוי מקרקעין").

עיקרי העובדות

2. העוררים דיווחו ביום 3.11.2008 על עסקה שנערכה ביום 2.6.2003. לכתב הערר צורף טופס הצהרה על מכירה/רכישה של זכות במקרקעין, החתומה ביום 2.6.2003, אך בסוף הטופס חתם המוכר בתאריך אחר- 29.9.2008.

3. במשרדי המשיב נתקבלו ההצהרה והדיווח האמורים על-פי החותמת שהוטבעה בראש הטופס ביום 3.11.2008.

4. אין ספק שהדיווח האמור נעשה באיחור רב, מעבר למועדים שנקבעו בסעיף 73 לחוק, שהם 50 ימים מיום המכירה - לשומה עצמית ו- 30 יום לגבי איגוד מקרקעין.

5. בהצהרה צוין כי העסקה נוגעת להעברת מחצית המקרקעין, תמורת 100,000 ש"ח, וכי המס ישולם על-ידי המוכר.

6. המשיב ביקש שיומצאו לו מסמכים נוספים, ומשקיבלם קבע המשיב, שאין מדובר בדירת מגורים מזכה, וכי בין היתר העסקה מבוססת על ייפוי כוח בלתי חוזר הנוגע לקרקע ולא לדירת מגורים. עוד קבע המשיב, כי מסמך החיוב באנונה שהמציא למשיב, ניתן כשנה אחרי הסכם המכירה.

7. המשיב קבע את שווי העסקה לסכום של 535,000 ש"ח, על סמך עסקות השוואה באזור שבו מצויים המקרקעין בתקופה הרלוונטית להסכם.

8. על החלטת המשיב, הגישו העוררים השגה, שלא טענו בה טענות לעניין שווי העסקה או לניכויים מהשבח. להשגה צירפו העוררים מכתב של מהנדס בניין, שלפיו עבודות הבנייה הושלמו לפני אמצע שנת 2003.

9. המשיב ביסס את החלטתו לדחות את ההשגה, בין היתר, על בירורים שקיים עם רשויות עיריית ירושלים, שהם עולה, כי פקחי העירייה ביקרו בנכס מתחילת חודש יולי 2003 ואילך, וכי באותו שלב טרם החלו עבודות פנים במבנה, וכי הנכס היה באותו מועד במצב של "שלד". כך גם עולה מן התמונות שצירף המשיב להחלטתו.

10. משכך, כאשר מדובר אך בשלד, קבע המשיב שאין מדובר בדירת מגורים וממילא אין מקום לפטור ממס שבח מקרקעין.

11. החלטת המשיב ניתנה ביום 21.10.2009. ב"כ העוררים פנה לסגן מנהל מיסוי מקרקעין, מר גיל קובץ', וטען, כי מדובר בשווי מופרז, שאינו מידתי לדירה באזור הרלוונטי, הסובל מהעדר תשתיות ובשל בניית גדר הפרדה. ב"כ העוררים גם טען כי המבנה - הדירה לא נבנתה. יש מאין ואף במצבה דאז יש לה ערך לא מבוטל, וכי יש לבצע ניכוי של עלויות הבנייה ועלויות הקרקע.

12. אחר כך, ביום 15.11.2009 שלח ב"כ העוררים חוות דעת הנדסית- שמאית לעניין עלויות בניית השלד ועבודות בנייה אחרות בסכום כולל של 100,125 ש"ח.

13. המשיב הודיע לב"כ העוררים שאם הוא חולק על החלטתו של המשיב, יתכבד ויגיש ערר על ההחלטה, ומכאן הערר שלפנינו.

הטענות בערר

14. העוררים טוענים, כי במסגרת ההצהרות נתבקש פטור ממס בשל דירת מגורים מזכה. באותו שלב, כך הם טוענים, לא היה מקום לבקש ניכוי מהשבח או להוכיח מה הן ההוצאות שהוציאו על-פי הדין. ועוד זאת, משדחה המשיב את הבקשה לפטור, היה עליו להעריך את שווי המקרקעין,  ובאותה עת גם להתייחס לעלויות הבנייה של המבנה ולהחליט על סכום הניכויים שיש לאשרו - אם בדרך של שומה מטעם המשיב ואם בדרך אחרת. אולם, המשיב דחה את בקשת הפטור וגם מיאן להתייחס לשאלת הניכויים ועלויות הבנייה.

15. השומה של המשיב תלושה מן המציאות, וממילא לא צוינו עסקות השוואה באותו אזור כדי שיהיה ניתן לבחון אותן.

16. המשיב טוען, כי העוררים דיווחו באיחור רב על העסקה, יותר מחמש שנים אחרי מועד העסקה שלפי הצהרתם.

17. המשיב טוען, כי הוא לא היה צריך לאסוף ראיות לעניין מצבו של הנכס יותר מחמש שנים אחרי מועד העסקה, שהרי נטל ההוכחה מוטל על העוררים ולא עליו. עם זאת, ביררו אנשים מטעם המשיב את מצב המקרקעין באמצעות פקחי עיריית ירושלים.